深入浅出,一文读懂房贷利率转化

2021-03-13 15:44 

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都关注了「子木聊房」
正文2935字,预计阅读时间:15.38分钟
文丨子木
大家好,今天是3月1日,中国存量房施行房贷利率机制转换的第一天。
这场转换,涉及28万亿资金,普及中国所有居民,是房贷一族必须要过的程序。这种转化规模和工程量,历史少有。
而且这意味着,过去传统以基准利率为锚的方式逐渐被取代,以LPR利率为锚的房贷利率制度将迎来契机,这将更符合市场自由机制的建立和房地产脱钩实体经济,是一次历史性的进步。
从今天开始,截止至8月31日,你会陆续接到电话,银行喊你过去“重新签订”房贷合同。
房贷合同必然是要谨慎的,因为涉及一辈子的债务管理,所以在签订之前,子木作为楼市研究者,有必要和所有读者讲透彻一些东西,防止在此事上“被坑”。
下面以问答的形式,给大家彻底解析LPR利率转化的所有问题。(如果你还是看不懂,请直接看黑字部分的结论)
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问题一:LPR利率是什么,是怎么算的?
LPR这不是一个新鲜词,但很多人依旧不知道它的含义。这里再次解释。
LPR利率,学名贷款基础利率,定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点,去极值求平均所得。
其算法很简单,LPR=MLF利率+加点。
MLF,俗称麻辣粉,央行给经济的注水工具。经济下滑,MLF利率就调低一些,多注点儿水刺激刺激;经济过剩存在泡沫,就调高利率,抑制下去。
加点主要由18家商业银行决定,考虑到市场利润和风险补偿。
看不懂吧?没关系!
你只需要记住,LPR是在央行的目的上,每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场。
敲黑板了,那么在此基础上,房贷利率的算法就出来了。
房贷利率=LPR利率+加点
这个加点和上面的加点不同,组成部分为:政策加点+个人加点,
1、政策加点:这短时间楼市太火,房价飙涨,中央想调控了,加点多一些,利率自然调高;楼市太冷,中央想刺激,反之。
2、个人加点:签订合同时,银行会考虑到利润,你的征信、流水,评测你的经济偿债能力,如果你的信誉差、偿债能力差,就会多加一些,作为风险补偿。
所以,你从银行签订房贷合同,最理想利率情况是,加点为0!前提是政策宽松,商业银行认为你是优质客户。这种情况在一些地方已经出现了,例如近期的上海,利率低至4.82%,接近理想状态。
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问题二:利率如何转化?
之前的利率机制是,房贷利率=基准利率×(1+浮动)
现在的利率机制是,房贷利率=LPR利率+加点
怎么转换呢?举个例子。
你在2018年买了一套房,上浮10%,那么你之前的房贷利率就是基准利率×(1+上浮),为4.9%×(1+10%)=5.39%。
现在要进行转化,有两种转化方式,转成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%,永不再变!
LPR利率的话就要进行转换了,这里涉及到一个算法,小学数学水平就能看懂,弄清楚,到时候别让商业银行给你算错。
房贷利率=LPR利率+加点,那么,加点=房贷利率-LPR利率。
这里的房贷利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。
那么加点=5.39%-4.8%=0.59%,注意了,这个加点数值一经确定,永久不变。
你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59%。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算,你的房贷利率就是:4.75%+0.59%=5.34%。
这样你就会发现,转化为固定利率依然是5.39%,但是转化成LPR利率就是5.34%,少了一些。
当然,LPR每个月都会变动,所以你的房贷利率也可以是变动的,你可以选择重定价周期,这个下面再讲。
这是利率上浮情况转化的结果,那么利率下浮呢?我们再举一个极端的例子。
如果你在2015年以基准7折利率买了一套房,也就是下浮30%,那么你的房贷利率=4.9%×(1-3%)=3.43%。
经过转换,加点=房贷利率-LPR利率=3.43%-4.8%(2019月12日20日报价利率)=-1.37%。
转换后的房贷利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR报价利率4.75%计算,就是3.38%,依然低于固定利率。
所以综上,转换成固定利率或者LPR利率,哪个更划算,取决于未来LPR利率的走势!
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问题三:未来LPR利率走势如何?
我曾在《利率下行》一文中讲过未来LPR利率的走势。
我国目前处于特殊时期,经济承压,央行采取的货币政策必然是向“松”的,会不断通过麻辣粉刺激实体经济,同时稳定楼市。前段时间,央行就公布了5年期LPR报价利率下调5个基点,为4.75%。
接下来LPR利率只能稳定或者下降,没有任何提升的理由。
我们再把眼光放长了讲,中国目前城市化进程已经走了一多半,人口红利进入“L型拐点”,经济增速不复以往。这是中国的历史进程,同样也是其他发达国家走一定阶段的必然历程。
所以你会看到一些国家的利率一路走低,尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策。低利率刺激经济,经济依然在滑坡,何况提高?
中国在未来很长一段时间,市场报价利率会缓慢下调。这也是历史进程,所以无论你之前的利率是上浮还是下浮,都应该选择转换成LPR利率,而不是固定利率。
这是给你进行房贷利率下调的一次机会,要把握住。
接下来,还有一些细节的问题,我再为大家整理出来。
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问题四:转化后房贷利率永久不变吗?
不是。当初转化后的加点是不变的,但LPR有机会改变。
转换后房贷利率是有重定价周期的,重定价的意思就是,按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率,央行规定,最短为1年,最长为合同期限。
如果你的二手房在3月1日房贷利率转化为5.39%,选择一年期重定价,那么一年以后的今天,就会按照最新的报价利率重新定价。
举个极端的例子,1年后的LPR利率是3%,那么1年以后银行会找你重签合同,按照3%的基础利率计算,省很多钱。
按照目前利率形式,1年期的重定价周期是划算的。
问题五:房贷利率转换如何完成?
从3月1日开始,商业银行会给你打电话喊你去转化利率。当然你也可以主动联系银行进行转换。这个工作目前的头号任务,只要你之前有基准利率为锚的房贷,就必须要完成。
到时候银行会通知你通过手机银行或者网上柜台办理,不用每个人亲自跑柜台,毕竟现在是5G时代。
问题六:哪些存量房不属于转换范围?
跟基准利率挂钩都需要转换,公积金不在范围内。
问题七:转化成固定利率后,是否可以再换成LPR利率?
答案是否定的,无论选择哪一项,只要选择生效,未来均不可以转换模式。
问题八:如果房主是两个人,可以由一人去完成利率转换吗?
答案是否定的。转换前和转换后是一致的,需要共同贷款人协同完成。
如果还有其他的问题,可以在留言处留言。
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